Ein Eigentümer, der ein möbliertes Studio ganzjährig vermietet, und ein anderer, der eine Wohnung kurzfristig über eine Plattform anbietet, zahlen nicht die gleiche Steuer, selbst bei identischen Einnahmen. Der Steuersatz auf die Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen hängt vom gewählten Steuersystem, der Art der Vermietung und dem Grenzsteuersatz des Haushalts ab. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht es, zwischen dem Mikro-BIC und dem realen Regime vor der nächsten Steuererklärung zu entscheiden.
Sozialabgaben auf möblierte Mieten: der Satz, den viele unterschätzen
Bevor wir über die Einkommensteuer sprechen, müssen die Sozialabgaben berücksichtigt werden. Seit der letzten Anpassung ist der Gesamtsatz der Sozialabgaben auf 18,6 % gestiegen. Diese Abgabe wird auf den steuerpflichtigen Gewinn angewendet, das heißt nach Abzug im Mikro-BIC oder nach Abzug der Kosten im realen Regime.
Detaillierte Informationen zu diesen Mechanismen finden Sie auf der Website Immo Factory zur Besteuerung, die die verschiedenen anwendbaren Sätze je nach Situation zusammenfasst.
Dieser Satz von 18,6 % kommt zum progressiven Einkommensteuertarif hinzu. Ein Steuerzahler, dessen Grenzsteuersatz bei 30 % liegt, hat somit eine kombinierte Steuerbelastung von fast 50 % auf seine möblierten Mieteinnahmen. Bei dem Satz von 11 % liegt die Gesamtbelastung bei etwa 30 %, was für einen kleinen Vermieter erheblich bleibt.
Mikro-BIC bei möblierter Vermietung: Abzüge und Obergrenzen für 2026
Das Mikro-BIC-Regime bleibt das einfachste zu verwaltende. Die Verwaltung wendet einen Pauschalabzug auf die Bruttoeinnahmen an, und man wird auf den verbleibenden Betrag besteuert. Seit den Einnahmen 2025 gelten folgende Abzugssätze:
- 50 % Abzug für die langfristige möblierte Vermietung, klassifizierte Ferienwohnungen und Gästezimmer
- 30 % Abzug für nicht klassifizierte Ferienwohnungen, was die Steuerlast auf nicht klassifizierte saisonale Vermietungen erheblich erhöht
Die Einnahmeobergrenzen bestimmen den Zugang zum Mikro-BIC. Für die Einnahmen 2026 liegt die Grenze bei 83.600 Euro für die langfristige Vermietung, klassifizierte möblierte Wohnungen und Gästezimmer. Sie sinkt auf 15.000 Euro für nicht klassifizierte Ferienwohnungen.
Was der Abzug konkret verändert
Nehmen wir einen Vermieter, der jährliche Mieten erhält und sich im 30 %-Steuersatz befindet. Mit einem Abzug von 50 % fließt nur die Hälfte seiner Einnahmen in die Berechnung der Einkommensteuer ein. Die Sozialabgaben von 18,6 % gelten auf dieser reduzierten Basis.
Mit einem Abzug von 30 % (nicht klassifizierte Ferienwohnung) sind 70 % der Einnahmen steuerpflichtig. Der Unterschied zwischen den beiden Regimen kann je nach Mietvolumen mehrere Tausend Euro Steuer pro Jahr ausmachen. Die Klassifizierung der Ferienwohnung wird zu einem direkten steuerlichen Hebel.
Reales Regime bei LMNP: Kosten und Abschreibungen abziehen
Das vereinfachte reale Regime erlaubt es, die tatsächlichen Kosten (Darlehenszinsen, Arbeiten, Versicherung, Verwaltungskosten, Grundsteuer) abzuziehen und vor allem die Immobilie und das Mobiliar abzuschreiben. In der Praxis reduziert die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn, manchmal bis hin zu null über mehrere Jahre.
Ein LMNP im realen Regime kann auf seine Mieten keine Steuern zahlen, solange die Abschreibungen das Ergebnis aufzehren. Dieses Mechanismus erklärt, warum das reale Regime Eigentümer anzieht, deren Kosten den Pauschalabzug des Mikro-BIC übersteigen.
Abschreibungen und Verkauf: ein versteckter Kostenfaktor, den man antizipieren sollte
Oft wird vergessen, dass die vorgenommenen Abschreibungen bei der Berechnung des Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie wieder integriert werden, es sei denn, es gibt Ausnahmen für bestimmte verwaltete Residenzen. Der jährliche Steuervorteil wird teilweise beim Verkauf bezahlt.
Das Regime für die Veräußern von Privatpersonen gewährt Abzüge für die Haltedauer: Steuerbefreiung nach 22 Jahren, Befreiung von Sozialabgaben nach 30 Jahren. Die Strategie der langfristigen Haltedauer mildert somit die Auswirkungen dieser Reintegration, erfordert jedoch eine Planung des Ausstiegs bereits beim Erwerb.
Progressiver Einkommensteuertarif auf BIC-Vermietungen angewendet
Die möblierten Mieteinnahmen, nachdem sie durch den Filter des Mikro-BIC oder des realen Regimes gegangen sind, werden zu den anderen Einnahmen des Haushalts addiert. Sie unterliegen dem progressiven Steuertarif nach Stufen. Hier sind die derzeit gültigen Stufen:
| Steuerpflichtiges Einkommensniveau | Steuersatz |
|---|---|
| Bis 11.600 Euro | 0 % |
| Von 11.601 bis 29.579 Euro | 11 % |
| Von 29.580 bis 84.577 Euro | 30 % |
| Von 84.578 bis 181.917 Euro | 41 % |
| Über 181.917 Euro | 45 % |
Der effektive Satz auf die möblierten Mieten hängt vom Gesamteinkommen des Haushalts ab. Ein Steuerzahler im 30 %-Steuersatz, der BIC-Vermietungen hinzufügt, sieht seine letzten Euro Mieteinnahmen mit 30 % Einkommensteuer besteuert, zu denen 18,6 % Sozialabgaben hinzukommen.
Mikro-BIC oder real: der Wendepunkt
Das Mikro-BIC eignet sich, wenn die tatsächlichen Kosten unter dem Pauschalabzug bleiben. Für eine langfristige möblierte Vermietung bedeutet dies, dass Ihre Kosten 50 % der Einnahmen übersteigen müssen, damit das reale Regime interessanter wird. Mit einem laufenden Darlehen und regelmäßigen Arbeiten überschreitet man oft diese Grenze.
Für nicht klassifizierte Ferienwohnungen drängt der auf 30 % begrenzte Abzug noch schneller in das reale Regime. Der jährliche Vergleich der beiden Regime bleibt die einzige zuverlässige Methode, um die steuerliche Situation zu optimieren.
Der steuerliche Rahmen der möblierten Vermietung entwickelt sich regelmäßig weiter, und ein Gesetzentwurf für den Haushalt 2027 sieht eine Obergrenze für die abzugsfähigen Abschreibungen vor, mit unterschiedlichen Schwellenwerten je nach Art der Vermietung. Die Maßnahme ist noch nicht anwendbar, ermutigt jedoch dazu, die Entscheidungen zwischen den Regimen jetzt zu überwachen, anstatt eine Regeländerung während des Prozesses zu erleiden.
