Un propietario que alquila un estudio amueblado a largo plazo y otro que ofrece un apartamento en alquiler a corto plazo en una plataforma no pagan el mismo impuesto, incluso con ingresos idénticos. La tasa de imposición sobre los ingresos por alquileres amueblados depende del régimen fiscal elegido, del tipo de alquiler y del tramo marginal de imposición del hogar. Comprender estos mecanismos permite decidir entre micro-BIC y régimen real antes de la próxima declaración.
Retenciones sociales sobre los alquileres amueblados: la tasa que muchos subestiman
Antes de hablar de impuesto sobre la renta, es necesario integrar las retenciones sociales. Desde la última revalorización, la tasa global de las retenciones sociales ha pasado al 18,6 %. Esta retención se aplica sobre el beneficio imponible, es decir, después de la deducción en micro-BIC o después de la deducción de los gastos en régimen real.
Se pueden encontrar información detallada sobre estos mecanismos en el sitio Immo Factory para la fiscalidad, que sintetiza las diferentes tasas aplicables según las situaciones.
Esta tasa del 18,6 % se suma al baremo progresivo del impuesto sobre la renta. Un contribuyente cuyo tramo marginal es del 30 % soporta, por tanto, una presión fiscal combinada de cerca del 50 % sobre sus beneficios por alquileres amueblados. En el tramo del 11 %, la carga total ronda el 30 %, lo que sigue siendo significativo para un pequeño arrendador.
Micro-BIC en alquiler amueblado: deducciones y límites para 2026
El régimen micro-BIC sigue siendo el más sencillo de gestionar. La administración aplica una deducción forfaitaria sobre los ingresos brutos, y se impone sobre el saldo. Desde los ingresos de 2025, las tasas de deducción son las siguientes:
- 50 % de deducción para el alquiler amueblado a largo plazo, los amueblados de turismo clasificados y las habitaciones de huéspedes
- 30 % de deducción para los amueblados de turismo no clasificados, lo que incrementa significativamente la carga fiscal sobre los alquileres de temporada sin clasificación
Los límites de ingresos condicionan el acceso al micro-BIC. Para los ingresos de 2026, el umbral se fija en 83 600 euros para el alquiler a largo plazo, los amueblados clasificados y las habitaciones de huéspedes. Baja a 15 000 euros para los amueblados de turismo no clasificados.
Lo que la deducción cambia concretamente
Tomemos un arrendador que percibe alquileres anuales y se encuentra en el tramo del 30 %. Con una deducción del 50 %, solo la mitad de sus ingresos entra en el cálculo del impuesto sobre la renta. Las retenciones sociales del 18,6 % se aplican sobre esta misma base reducida.
Con una deducción del 30 % (amueblado de turismo no clasificado), el 70 % de los ingresos son imponibles. La diferencia entre los dos regímenes puede representar varios miles de euros en impuestos al año, dependiendo del volumen de alquileres. La clasificación del amueblado de turismo se convierte en un apalancamiento fiscal directo.
Régimen real en LMNP: deducir los gastos y amortizaciones
El régimen real simplificado permite deducir los gastos reales (intereses de préstamo, obras, seguros, gastos de gestión, impuesto sobre bienes inmuebles) y, sobre todo, amortizar el bien inmueble y el mobiliario. En la práctica, la amortización reduce el beneficio imponible, a veces hasta llevarlo a cero durante varios años.
Un LMNP en régimen real puede no pagar ningún impuesto sobre sus alquileres mientras las amortizaciones absorban el resultado. Este mecanismo explica por qué el régimen real atrae a los propietarios cuyos gastos superan la deducción forfaitaria del micro-BIC.
Amortizaciones y reventa: un coste oculto a anticipar
A menudo se olvida que las amortizaciones practicadas se reintegran en el cálculo de la plusvalía al momento de la venta del bien, salvo excepciones para ciertas residencias gestionadas. El ahorro fiscal anual se paga parcialmente en la reventa.
El régimen de plusvalía de los particulares concede deducciones por duración de la tenencia: exención del impuesto sobre la renta después de 22 años, exención de retenciones sociales después de 30 años. La estrategia de tenencia prolongada atenúa, por tanto, el impacto de esta reintegración, pero impone planificar la salida desde la adquisición.
Escala progresiva del impuesto sobre la renta aplicada a los BIC de alquiler
Los ingresos por alquileres amueblados, una vez pasados por el filtro del micro-BIC o del régimen real, se suman a los otros ingresos del hogar. Están sujetos al baremo progresivo por tramos. Aquí están los tramos en vigor:
| Tramo de ingreso imponible | Tasa de imposición |
|---|---|
| Hasta 11 600 euros | 0 % |
| De 11 601 a 29 579 euros | 11 % |
| De 29 580 a 84 577 euros | 30 % |
| De 84 578 a 181 917 euros | 41 % |
| Más de 181 917 euros | 45 % |
La tasa efectiva sobre los alquileres amueblados depende del ingreso global del hogar. Un contribuyente en el tramo del 30 % que añade BIC de alquiler ve sus últimos euros de alquiler gravados al 30 % de impuesto sobre la renta, a los que se suman el 18,6 % de retenciones sociales.
Micro-BIC o real: el punto de inflexión
El micro-BIC es adecuado cuando los gastos reales permanecen por debajo de la deducción forfaitaria. Para un amueblado de larga duración, esto significa que sus gastos deben superar el 50 % de los ingresos para que el régimen real se vuelva más interesante. Con un préstamo en curso y obras regulares, a menudo se supera este umbral.
Para los amueblados de turismo no clasificados, la deducción limitada al 30 % empuja aún más rápido hacia el régimen real. Comparar los dos regímenes cada año sigue siendo el único método fiable para optimizar su fiscalidad locativa.
El marco fiscal del alquiler amueblado evoluciona regularmente, y un proyecto de ley de finanzas para 2027 contempla un límite a las amortizaciones deducibles, con umbrales diferentes según el tipo de alquiler. La medida aún no es aplicable, pero incita a vigilar los arbitrajes entre regímenes desde ahora en lugar de sufrir un cambio de reglas en el camino.
