Um proprietário que aluga um estúdio mobiliado por ano e outro que oferece um apartamento para aluguel de curta duração em uma plataforma não pagam o mesmo imposto, mesmo com receitas idênticas. A taxa de imposto sobre os rendimentos de aluguel mobiliado depende do regime fiscal escolhido, do tipo de locação e da faixa marginal de imposto da família. Compreender esses mecanismos permite arbitrar entre micro-BIC e regime real antes da próxima declaração.
Contribuições sociais sobre os aluguéis mobiliados: a taxa que muitos subestimam
Antes mesmo de falar sobre imposto de renda, é preciso integrar as contribuições sociais. Desde a última revalorização, a taxa global das contribuições sociais passou a 18,6 %. Essa contribuição se aplica sobre o lucro tributável, ou seja, após dedução no micro-BIC ou após dedução das despesas no regime real.
Encontramos informações detalhadas sobre esses mecanismos no site Immo Factory para a fiscalidade, que sintetiza as diferentes taxas aplicáveis de acordo com as situações.
Essa taxa de 18,6 % se soma à tabela progressiva do imposto de renda. Um contribuinte cuja faixa marginal é de 30 % suporta, portanto, uma pressão fiscal combinada de quase 50 % sobre seus lucros de aluguel mobiliado. Na faixa de 11 %, a carga total se aproxima de 30 %, o que ainda é significativo para um pequeno locador.
Micro-BIC em locação mobiliada: deduções e limites para 2026
O regime micro-BIC continua sendo o mais simples de gerenciar. A administração aplica uma dedução fixa sobre as receitas brutas, e se paga imposto sobre o saldo. Desde os rendimentos de 2025, as taxas de dedução são as seguintes:
- 50 % de dedução para a locação mobiliada de longa duração, os mobiliados de turismo classificados e as pousadas
- 30 % de dedução para os mobiliados de turismo não classificados, o que aumenta significativamente a carga fiscal sobre as locações sazonais sem classificação
Os limites de receitas condicionam o acesso ao micro-BIC. Para os rendimentos de 2026, o limite é fixado em 83 600 euros para locação de longa duração, os mobiliados classificados e as pousadas. Ele cai para 15 000 euros para os mobiliados de turismo não classificados.
O que a dedução muda concretamente
Tomemos um locador que recebe aluguéis anuais e está na faixa de 30 %. Com uma dedução de 50 %, apenas metade de suas receitas entra no cálculo do imposto de renda. As contribuições sociais de 18,6 % se aplicam sobre essa mesma base reduzida.
Com uma dedução de 30 % (mobiliado de turismo não classificado), 70 % das receitas são tributáveis. A diferença entre os dois regimes pode representar vários milhares de euros de imposto por ano, dependendo do volume de aluguéis. A classificação do mobiliado de turismo torna-se uma alavanca fiscal direta.
Regime real em LMNP: deduzir despesas e depreciações
O regime real simplificado permite deduzir as despesas reais (juros de empréstimo, obras, seguro, taxas de gestão, imposto predial) e, principalmente, depreciar o imóvel e o mobiliário. Na prática, a depreciação reduz o lucro tributável, às vezes até zerando-o por vários anos.
Um LMNP no regime real pode não pagar nenhum imposto sobre seus aluguéis enquanto as depreciações absorvem o resultado. Esse mecanismo explica por que o regime real atrai proprietários cujas despesas superam a dedução fixa do micro-BIC.
Depreciações e revenda: um custo oculto a antecipar
Esquece-se frequentemente que as depreciações praticadas são reintegradas no cálculo da mais-valia ao vender o imóvel, salvo exceções para algumas residências geridas. O ganho fiscal anual é pago parcialmente na revenda.
O regime de mais-valia dos particulares concede deduções por tempo de posse: isenção de imposto de renda após 22 anos, isenção de contribuições sociais após 30 anos. A estratégia de posse longa, portanto, atenua o impacto dessa reintegração, mas exige planejar a saída desde a aquisição.
Tabela progressiva do imposto de renda aplicada aos BIC locativos
Os rendimentos de aluguel mobiliado, uma vez filtrados pelo micro-BIC ou pelo regime real, se somam aos outros rendimentos da família. Eles estão sujeitos à tabela progressiva por faixas. Aqui estão as faixas em vigor:
| Faixa de rendimento tributável | Taxa de imposto |
|---|---|
| Até 11 600 euros | 0 % |
| De 11 601 a 29 579 euros | 11 % |
| De 29 580 a 84 577 euros | 30 % |
| De 84 578 a 181 917 euros | 41 % |
| Acima de 181 917 euros | 45 % |
A taxa efetiva sobre os aluguéis mobiliados depende da renda global da família. Um contribuinte na faixa de 30 % que adiciona BIC locativos vê seus últimos euros de aluguéis tributados a 30 % de imposto de renda, aos quais se somam 18,6 % de contribuições sociais.
Micro-BIC ou real: o ponto de inflexão
O micro-BIC é adequado quando as despesas reais permanecem inferiores à dedução fixa. Para um mobiliado de longa duração, isso significa que suas despesas devem superar 50 % das receitas para que o regime real se torne mais interessante. Com um empréstimo em andamento e obras regulares, muitas vezes ultrapassa-se esse limite.
Para os mobiliados de turismo não classificados, a dedução limitada a 30 % empurra ainda mais rapidamente para o regime real. Comparar os dois regimes a cada ano continua sendo o único método confiável para otimizar sua fiscalidade locativa.
O quadro fiscal da locação mobiliada evolui regularmente, e um projeto de lei de finanças para 2027 prevê um teto para as depreciações dedutíveis, com limites diferentes dependendo do tipo de locação. A medida ainda não é aplicável, mas incentiva a monitorar os arbitramentos entre regimes desde já, em vez de sofrer uma mudança de regras no meio do caminho.
