Een eigenaar die een gemeubileerde studio voor een jaar verhuurt en een andere die een appartement voor korte duur op een platform aanbiedt, betaalt niet dezelfde belasting, zelfs niet bij gelijke opbrengsten. Het belastingtarief op de huurinkomsten van gemeubileerde woningen hangt af van het gekozen belastingregime, het type verhuur en de marginale belastingtarief van het huishouden. Het begrijpen van deze mechanismen stelt in staat om te kiezen tussen micro-BIC en het werkelijke regime vóór de volgende aangifte.
Sociale bijdragen op gemeubileerde huur: het tarief dat velen onderschatten
Voordat we het hebben over inkomstenbelasting, moeten we de sociale bijdragen in rekening brengen. Sinds de laatste herwaardering is het totale tarief van de sociale bijdragen gestegen naar 18,6 %. Deze bijdrage is van toepassing op de belastbare winst, dat wil zeggen na aftrek in micro-BIC of na aftrek van kosten in het werkelijke regime.
Gedetailleerde informatie over deze mechanismen is te vinden op de website van Immo Factory voor belastingzaken, die de verschillende tarieven samenvat die van toepassing zijn afhankelijk van de situatie.
Dit tarief van 18,6 % komt bovenop de progressieve schijf van de inkomstenbelasting. Een belastingplichtige wiens marginale schijf 30 % is, ondervindt dus een gecombineerde belastingdruk van bijna 50 % op zijn gemeubileerde huurinkomsten. Bij de schijf van 11 % bedraagt de totale last ongeveer 30 %, wat nog steeds significant is voor een kleine verhuurder.
Micro-BIC bij gemeubileerde verhuur: aftrekken en plafonds voor 2026
Het micro-BIC-regime blijft het eenvoudigste om te beheren. De administratie past een forfaitaire aftrek toe op de bruto-inkomsten, en men wordt belast op het saldo. Sinds de inkomsten van 2025 zijn de aftrekpercentages als volgt:
- 50 % aftrek voor langdurige gemeubileerde verhuur, geclassificeerde toeristische woningen en bed and breakfasts
- 30 % aftrek voor niet-geclassificeerde toeristische woningen, wat de belastingdruk op seizoensverhuur zonder classificatie aanzienlijk verhoogt
De plafonds voor inkomsten bepalen de toegang tot micro-BIC. Voor de inkomsten van 2026 is de drempel vastgesteld op 83.600 euro voor langdurige verhuur, geclassificeerde gemeubileerde woningen en bed and breakfasts. Dit daalt naar 15.000 euro voor niet-geclassificeerde toeristische woningen.
Wat de aftrek concreet verandert
Laten we een verhuurder nemen die jaarlijkse huurinkomsten ontvangt en zich in de schijf van 30 % bevindt. Met een aftrek van 50 % komt slechts de helft van zijn inkomsten in aanmerking voor de berekening van de inkomstenbelasting. De sociale bijdragen van 18,6 % zijn van toepassing op dezezelfde verlaagde basis.
Met een aftrek van 30 % (niet-geclassificeerde toeristische woning) zijn 70 % van de inkomsten belastbaar. Het verschil tussen de twee regimes kan jaarlijks duizenden euro’s aan belasting vertegenwoordigen, afhankelijk van het volume aan huurinkomsten. De classificatie van de toeristische woning wordt een directe fiscale hefboom.
Werkelijk regime in LMNP: kosten en afschrijvingen aftrekken
Het vereenvoudigde werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (leninginteresten, werkzaamheden, verzekering, beheerskosten, onroerende voorheffing) af te trekken en vooral het onroerend goed en de meubels af te schrijven. In de praktijk vermindert de afschrijving de belastbare winst, soms zelfs tot nul gedurende meerdere jaren.
Een LMNP in het werkelijke regime kan geen belasting betalen op zijn huurinkomsten zolang de afschrijvingen het resultaat absorberen. Dit mechanisme verklaart waarom het werkelijke regime aantrekkelijk is voor eigenaren wiens kosten de forfaitaire aftrek van micro-BIC overschrijden.
Afschrijvingen en verkoop: een verborgen kost om te anticiperen
Vaak wordt vergeten dat de toegepaste afschrijvingen opnieuw worden geïntegreerd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het goed, met uitzondering van bepaalde beheerde woningen. De jaarlijkse fiscale winst wordt gedeeltelijk betaald bij de verkoop.
Het regime voor meerwaarde van particulieren biedt aftrekken voor de duur van het bezit: vrijstelling van inkomstenbelasting na 22 jaar, vrijstelling van sociale bijdragen na 30 jaar. De strategie van langdurig bezit vermindert dus de impact van deze herintegratie, maar vereist dat men de uitstap vanaf de aankoop plant.
Progressieve schijf van de inkomstenbelasting toegepast op BIC-huurinkomsten
De gemeubileerde huurinkomsten, eenmaal door de filter van micro-BIC of het werkelijke regime gegaan, worden opgeteld bij de andere inkomsten van het huishouden. Ze zijn onderworpen aan de progressieve schijf per tranches. Hier zijn de geldende tranches:
| Belastbaar inkomen tranche | Belastingtarief |
|---|---|
| Tot 11.600 euro | 0 % |
| Van 11.601 tot 29.579 euro | 11 % |
| Van 29.580 tot 84.577 euro | 30 % |
| Van 84.578 tot 181.917 euro | 41 % |
| Boven 181.917 euro | 45 % |
Het effectieve tarief op gemeubileerde huur hangt af van het totale inkomen van het huishouden. Een belastingplichtige in de schijf van 30 % die BIC-huurinkomsten toevoegt, ziet zijn laatste euro’s aan huur belast worden tegen 30 % inkomstenbelasting, waaraan 18,6 % sociale bijdragen worden toegevoegd.
Micro-BIC of werkelijk: het omslagpunt
Micro-BIC is geschikt wanneer de werkelijke kosten onder de forfaitaire aftrek blijven. Voor een gemeubileerde woning voor lange duur betekent dit dat uw kosten meer dan 50 % van de inkomsten moeten bedragen om het werkelijke regime interessanter te maken. Met een lopende lening en regelmatige werkzaamheden overschrijdt men vaak deze drempel.
Voor niet-geclassificeerde toeristische woningen duwt de aftrek beperkt tot 30 % nog sneller naar het werkelijke regime. Elk jaar de twee regimes vergelijken blijft de enige betrouwbare methode om uw fiscale situatie te optimaliseren.
Het fiscale kader voor gemeubileerde verhuur evolueert regelmatig, en een wetsvoorstel voor de begroting van 2027 overweegt een plafonnering van de aftrekbare afschrijvingen, met verschillende drempels afhankelijk van het type verhuur. De maatregel is nog niet van kracht, maar moedigt aan om de afwegingen tussen regimes nu al in de gaten te houden in plaats van een wijziging van de regels onderweg te ondergaan.
